¿QUIERES FIRMAR UN BOLETO DE RESERVA SEGURO ??

REFLEXIONES PRÁCTICAS al 04.02.11
del Dr. Alfredo Tortorella  (Aquí-Techo) :


¿Quieres firmar un boleto de reserva seguro ?

CUANDO FIRMAMOS UN BOLETO DE RESERVA O SEÑA, TODOS CREEMOS (DE BUENA FÉ) QUE EL TRATO ESTÁ CERRADO … Y POR LO TANTO, ES UN NEGOCIO SEGURO. PERO NO ES TAN ASÍ.
En efecto, el boleto es el proyecto del futuro contrato de compraventa, por lo que se estipulan en él una serie de condiciones, que de darse en los hechos, podrán provocar la normal firma consagratoria y definitiva. Entre estas condiciones está: la aceptación o visto bueno del Escribano interviniente de la Titulación, planos y demás elementos constitutivos de la documentación, resultante de su minucioso estudio de los certificados públicos. También se verifica la situación jurídica “libre de gravámenes”, respecto del bien y también de sus titulares.
Por lo tanto, el boleto está sometido a una serie de incertidumbres (o alea), la mayoría de las cuales, plenamente justificadas y exigidas por las formalidades legales. En caso contrario, si falta algún requisito esencial, o su obtención puede ser muy extendida en el tiempo y/o muy compleja o gravosa, se puede proceder a rescindirlo, sin responsabilidad de ninguna de las partes que lo habían firmado.
Si todo está bien, y además se cumplen las otras condiciones a las que está sometido el negocio (tales como las de plazo de entrega u ocupación, etc.), entonces, será factible que el acuerdo se consagre jurídicamente. En general, la firma del boleto significa para el vendedor que ya no exhibirá ese inmueble a otros interesados, y para el comprador, que ya no buscará ni visitará otros. Y para nosotros, las inmobiliarias, significa que el negocio está cerrado y debemos retirar ya del mercado esta mercadería “VENDIDA”…(y algunos hasta le ponen un cartelito atravesado con ese texto)!
Pero, sucede que a veces, los boletos no llegan a buen término, no por razones de “fuerza mayor” (defecto o carencia de los títulos y planos y sus respectivas inscripciones y regularizaciones o por existir algún impedimento o gravamen que impide la concreción del negocio), sino simplemente porque a una de las partes se le ocurre (o antoja), por cualquier motivo, no comprar o no vender… es decir, por una decisión voluntaria y libre (producto de sus propias circunstancias o conveniencia personal o por variación abrupta de los precios del mercado, a la suba o a la baja)!
En esa hipótesis de rescisión unilateral voluntaria, el desertor, debe pagar una multa como pena por haber incumplido lo pactado en el boleto. Pero si bien eso, aparentemente favorece a quien deseaba cumplir (porque ahora cobra la multa), no siempre es así, ya que los perjuicios causados muchas veces, superan ese tibio resarcimiento, especialmente cuando se trata de un negocio “en cadena” con otros posteriores y está en juego la siempre estresante mudanza de la familia, compromisos contraídos, pago de otras multas, etc.
Sucede que, no se sabe por qué razón, muchos Escribanos suelen seguir la costumbre de poner como seña y multa apenas un 10 % del importe total del negocio y a veces, redondean hacia abajo…!
Hemos presenciado que, algunas veces, ese famoso 10% se torna exiguo y no alcanza para afianzar debidamente la firmeza y seriedad del negocio. No existe ley ni reglamento que limite la cifra de la seña y multa a ese mezquino importe… Sin embargo, la costumbre se impone y muchas veces, hace estragos.
Todos somos hijos del rigor y es obvio que si la multa fuere mayor, no sería tan fácil ni habitual la rescisión unilateral de los boletos.
Y ni hablemos de lo que pasa cuando el inmueble presenta un saldo adeudado al Banco Hipotecario, en cuyo caso, el precio total se integra con una fórmula mixta: una parte al contado y en efectivo (ejemplo: U$S 20.000) y también por el saldo adeudado al Banco con garantía hipotecaria (por ejemplo: de U$S 50.000 más). En esa situación, el desajuste suele ser mayor aún, ya que algunos Escribanos pretenden poner como seña y multa apenas U$S 2.000 , cifra exigua y ridícula, ya que el negocio, en el ejemplo, tiene el volumen total de U$S 70.000 !
Entonces, Estimado Cliente: si Vd. está realmente convencido y firme de que quiere hacer este negocio (sea vendiendo como comprando), EXIJA CON FIRMEZA QUE SE PONGA COMO MULTA UNA SUMA SENSIBLEMENTE SUPERIOR A ESE POBRE Y DÉBIL 10 % QUE SE ACOSTUMBRA...!
Porque, aunque en puridad y en teoría, la MULTA debería ser igual a la SEÑA, podría darse el caso y se ha dado, que la multa pactada sea sensiblemente mayor que la seña entregada. Y ello porque, a veces, existen razones fácticas justificadas que impiden entregar una seña mayor, por alguna circunstancia coyuntural.
Lo que asegura la firmeza del negocio en definitiva, es la amenaza de tener que pagar una MULTA realmente gravosa, por los “daños y perjuicios” que la rescisión pueda infringir a la contraparte.
MINIMIZEMOS LOS RIESGOS DE LA FRUSTRACIÓN, QUE LESIONA A LA GENTE QUE SE HABÍA COMPROMETTIDO SERIAMENTE !
… Y DESBARATEMOS UNA MALA Y TONTA COSTUMBRE, QUE ESTÁ ENQUISTADA EN NUESTRO MERCADO INMOBILIARIO !

Agradeceré vuestra valiosa opinión
(aunque sea diversa o en desacuerdo).- Dr. Alfredo Tortorella
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