REFLEXIONES PRÁCTICAS al 31.01.11 del
Dr. Alfredo Tortorella (Aquí-Techo) :
                     
                  ¿ QUIERES FIRMAR UN  BOLETO  DE RESERVA  SEGURO ?

Cuando firmamos un boleto de reserva o seña, todos creemos (de buena fé) que el trato está cerrado … y por lo tanto, es un negocio seguro. Pero no es tan así.
En efecto, el boleto es sólo el proyecto del futuro contrato de compraventa, por lo que se estipulan en él una serie de condiciones, que de darse en los hechos, podrán provocar la firma consagratoria y definitiva. Entre estas condiciones está: la aceptación o visto bueno del Escribano interviniente (posterior al estudio detallado de los certificados) acerca de la bondad de los títulos y planos, más otras eventualidades (no embargo, ni hipoteca, ni expropiaciones, etc.). Si todo está bien, será factible que el acuerdo se materialice jurídicamente. Por lo tanto, el boleto está sometido a una serie de incertidumbres (o alea), la mayoría de las cuales, plenamente justificadas y exigidas por las formalidades legales.
La firma del boleto significa para el vendedor que ya no exhibirá ese inmueble a otros interesados, y para el comprador, que ya no buscará otros. Y para nosotros, las inmobiliarias, significa que el negocio está cerrado y debemos retirar del mercado esta mercadería “ya vendida”…(y algunos hasta le ponen un cartel atravesado con ese texto)!
Pero, sucede que a veces, los boletos no llegan a buen término, no por razones de “fuerza mayor” (por defecto o insuficiencia de los títulos y planos y sus respectivas inscripciones y regularizaciones o por existir algún impedimento o gravamen que impide la concreción del negocio), sino simplemente porque a una de las partes se le ocurre (o antoja), por cualquier motivo, no comprar o no vender… es decir, por una decisión voluntaria y libre (producto de sus propias circunstancias o coneniencia)!
En esa hipótesis de rescisión unilateral voluntaria, el desertor, debe pagar una multa como pena por haber incumplido lo pactado en el boleto. Pero si bien eso, aparentemente favorece a quien deseaba cumplir (porque cobra la multa), no siempre es así, ya que los perjuicios muchas veces, superan ese tibio resarcimiento, especialmente cuando se trata de un negocio “en cadena” con otros posteriores y está en juego la siempre estresante mudanza de la familia, etc.
Sucede que, no se sabe por qué razón, muchos Escribanos suelen poner como seña y multa apenas un 10 % del importe total del negocio y a veces, redondean hacia abajo…!
Estamos cansados de presenciar que ese famoso 10% no alcanza para afianzar debidamente la firmeza y seriedad del negocio. No existe ley ni reglamento que limite la cifra de la seña y multa a ese mezquino importe… Sin embargo, la costumbre se impone y muchas veces, hace estragos. Todos somos hijos del rigor y es obvio que si la multa fuere mayor, no sería tan fácil ni habitual la rescisión unilateral de los boletos.
Y ni hablemos de lo que pasa cuando el inmueble presenta un saldo adeudado al BHU, en cuyo caso, el precio se integra por una parte al contado y en efectivo (ejemplo: U$S 20.000) y además por el saldo adeudado al Banco con garantía hipotecaria (por ejemplo: de U$S 50.000 más). En esa situación, el disparate suele ser mayor aún, ya que algunos Escribanos ponen como seña y multa apenas U$S 2.000 , cifra exigua y ridícula, ya que el negocio, en el ejemplo, tiene el volumen total de U$S 70.000 !

Entonces, Estimado Cliente: si Vd. está realmente convencido y firme de que quiere hacer este negocio (sea vendiendo como comprando), EXIJA DEL ESCRIBANO QUE PONGA COMO MULTA UNA SUMA SENSIBLEMENTE SUPERIOR A ESE POBRE Y DÉBIL 10 %... aún en los casos extremos en que, la SEÑA (por diversas razones justificadas) deba ser menor.

MINIMIZEMOS LOS RIESGOS DE LA FRUSTRACIÓN, QUE LESIONA A TODA LA GENTE SERIA !
… Y DESBARATEMOS UNA MALA Y TONTA COSTUMBRE, QUE ESTÁ ENQUISTADA EN NUESTRO MERCADO INMOBILIARIO !

Agradeceré vuestra opinión (aunque sea diversa u opuesta).
Dr. Alfredo Tortorella