TIPO Y VALOR DE LAS DIVERSAS GARANTÍAS DE ALQUILER

TIPO Y VALOR DE LAS DIVERSAS
GARANTÍAS DE ALQUILER

REFLEXIÓN   PRÁCTICA   nº  2  -   07.02.11           

   Dr. Alfredo Tortorella   (AQUÍ-TECHO) :

El público en general y también algunas improvisadas inmobiliarias, suelen tener una confusión grave respecto al tipo y valor de las diversas garantías que existen para afianzar convenientemente un arrendamiento.  Y lo que importa no es sólo la validez jurídica, sino también las consecuencias prácticas (psicológicas y/o patrimoniales), la buscada TRANQUILIDAD.

La ley uruguaya de arrendamientos (14.219, del año 1974) y sus modificativas posteriores, crean un sistema simple de garantías al estipular que sólo existen DOS formas básicas:

A)       DEPÓSITO en BHU.  Sólo es válido si se hace  en tiempo y forma, exclusivamente en el Banco Hipotecario y de acuerdo a los siguientes importes máximos, según el DESTINO:  a)  para “Casa Habitación”:  importe equivalente a 5 meses de la renta inicial; y b) Industria y Comercio y “Otros destinos”:  10 meses.  Atención: son importes máximos y no mínimos.

B)        FIANZA  SOLIDARIA.   Aquí es donde aparecen la diversidad mayor, que a veces, confunde.  El fiador puede ser una persona FÍSICA (familiar, amigo, empleador, un tercero cualquiera, o el mismo inquilino, cónyuge, etc.)  o puede ser una persona JURÍDICA, sea de Derecho Público (tal como la dependencia del Ministerio de Economía y Finanzas, llamada Contaduría General de la Nación, Servicio de Garantía de Alquileres) o de Derecho Privado (tal como ANDA; alguna Compañía de Seguros, o Cooperativa de ahorro y crédito, Sociedades comerciales, etc.).  En suma: el fiador puede ser una persona física o jurídica; pública o privada…

Es decir, es tan “fianza personal” la de la CGN como la del padrino de casamiento de los novios.  El arrendador y/o las inmobiliarias (cuando nos delegan o encomiendan esta labor  como gestores o administradores de arrendamientos), somos las que “elegimos y seleccionamos” a la garantía que nos merece más solvencia, seguridad y responsabilidad… y por ende, más tranquilidad.

Y para responder con solvencia a esa responsabilidad, es que debemos saber asesorar. He allí la base de nuestro Profesionalismo.

Claro que,  para ahondar más, debería escribir una nota mucho más larga. (Especialmente, para comentar los dolores de cabeza que ha provocado una patología ostensible: la venta de garantías o fianzas “truchas”, y de los medios que tiene que utilizar una inmobiliaria profesional para detectar tempranamente este duro flagelo).

Aquí hay dos problemas diversos, que surgen de esta respuesta:

¿PARA QUÉ SE EXIGE UNA GARANTÍA  DE ALQUILER?

Se persiguen estos DOS OBJETIVOS,  básicos y legítimos:

PRIMER  OBJETIVO: para asegurarle al propietario (arrendador) de que, mes a mes, percibirá en tiempo y forma (puntualmente) su renta por este arrendamiento. Por lo tanto, en caso de algún retraso o imposibilidad de pagar por parte del arrendatario (inquilino), que ese tercero fiador pague por él. Y, en el peor de los casos,  si fuere necesario un juicio por morosidad (“mal pagador”) o por algún otro motivo (rescisión de contrato por otro incumplimiento del inquilino), que el fiador termine pagando todos los gastos, impuestos y rentas adeudadas, intereses de mora, etc., además de los honorarios y gastos del juicio.

SEGUNDO  OBJETIVO:   para asegurarle al propietario-arrendador que, al final del contrato,  aún cuando éste se hubiere cumplido normal, puntual y felizmente por parte del arrendatario-inquilino,  pueda percibir y cobrar los eventuales roturas, daños y  desperfectos que pueda presentar la finca arrendada, al momento de recibirse de ella ya vacía. Claro que esos deterioros deberán exceder lo que se considera un desgaste por “uso normal”. Por lo tanto, aquí entra a jugar un alto grado de subjetivismo.

Lo que sucede a veces es que, por autorización excepcional (y permisiva) de la ley,  el tasador de los perjuicios y desperfectos es… el propio fiador!  En efecto, hemos visto varios casos en que las fiadoras institucionales, suelen estipular cifras exiguas y en algunos casos hasta risueñas (en ocasión de su tasación al inventariar) para resarcir al propietario-arrendador. Estos  abusos  por suerte no muy frecuentes,  suceden precisamente porque una de las partes del contrato (en este caso, el tercero fiador), es a la vez y simultáneamente “juez y parte” en el asunto.  Esta anomalía o desliz legal, que altera la balanza de los equilibrios contractuales, lamentablemente, se le “escapó” al  viejo legislador.

Por lo tanto, desembocamos en una triste conclusión paradójica:

“cuanto más segura es la fianza respecto al Primer Objetivo, más débil es respecto al cabal cumplimiento del Segundo Objetivo.

Hay una relación inversamente proporcional, entre la seguridad de cobro mes a mes (extendida a lo largo de todo el contrato) y la posibilidad de cobrar un resarcimiento serio y justo por los daños eventualmente acaecidos (al finalizar el contrato).

ES PENOSO QUE,  LA OBSOLETA LEGISLACIÓN (de casi 40 años) NO PERMITA QUE  SE PUEDA ADICIONAR FLUIDAMENTE AMBOS OBJETIVOS O BENEFICIOS. 

ALGUNOS INVERSORES (NACIONALES  E  INTERNACIONALES) ESPERAN ÁVIDOS UN CAMBIO POSITIVO EN ESE SENTIDO,  ANTES DE DECIDIRSE A COMPRAR INMUEBLES PARA RENTA.

TAL COMO ESTÁN LAS COSAS, SÓLO UNA INMOBILIARIA CALIFICADA Y PROFESIONAL PUEDE  ASESORAR  DEBIDAMENTE  AL  CLIENTE-ARRENDADOR: 
CONFÍE  EN   AQUI-TECHO

Se debe analizar bien cada opción (diversas garantías ofrecidas) y asesorar con ponderación al  propietario-arrendador, para que sea éste quien termine decidiendo su opción con un correcto y cabal  conocimiento de CAUSA… y también de CONSECUENCIAS.

Agradeceré vuestra valiosa opinión 

Dr.  Alfredo  Tortorella  -   @ @ @ @ @

¿QUIERES FIRMAR UN BOLETO DE RESERVA SEGURO ??

REFLEXIONES PRÁCTICAS al 04.02.11
del Dr. Alfredo Tortorella  (Aquí-Techo) :


¿Quieres firmar un boleto de reserva seguro ?

CUANDO FIRMAMOS UN BOLETO DE RESERVA O SEÑA, TODOS CREEMOS (DE BUENA FÉ) QUE EL TRATO ESTÁ CERRADO … Y POR LO TANTO, ES UN NEGOCIO SEGURO. PERO NO ES TAN ASÍ.
En efecto, el boleto es el proyecto del futuro contrato de compraventa, por lo que se estipulan en él una serie de condiciones, que de darse en los hechos, podrán provocar la normal firma consagratoria y definitiva. Entre estas condiciones está: la aceptación o visto bueno del Escribano interviniente de la Titulación, planos y demás elementos constitutivos de la documentación, resultante de su minucioso estudio de los certificados públicos. También se verifica la situación jurídica “libre de gravámenes”, respecto del bien y también de sus titulares.
Por lo tanto, el boleto está sometido a una serie de incertidumbres (o alea), la mayoría de las cuales, plenamente justificadas y exigidas por las formalidades legales. En caso contrario, si falta algún requisito esencial, o su obtención puede ser muy extendida en el tiempo y/o muy compleja o gravosa, se puede proceder a rescindirlo, sin responsabilidad de ninguna de las partes que lo habían firmado.
Si todo está bien, y además se cumplen las otras condiciones a las que está sometido el negocio (tales como las de plazo de entrega u ocupación, etc.), entonces, será factible que el acuerdo se consagre jurídicamente. En general, la firma del boleto significa para el vendedor que ya no exhibirá ese inmueble a otros interesados, y para el comprador, que ya no buscará ni visitará otros. Y para nosotros, las inmobiliarias, significa que el negocio está cerrado y debemos retirar ya del mercado esta mercadería “VENDIDA”…(y algunos hasta le ponen un cartelito atravesado con ese texto)!
Pero, sucede que a veces, los boletos no llegan a buen término, no por razones de “fuerza mayor” (defecto o carencia de los títulos y planos y sus respectivas inscripciones y regularizaciones o por existir algún impedimento o gravamen que impide la concreción del negocio), sino simplemente porque a una de las partes se le ocurre (o antoja), por cualquier motivo, no comprar o no vender… es decir, por una decisión voluntaria y libre (producto de sus propias circunstancias o conveniencia personal o por variación abrupta de los precios del mercado, a la suba o a la baja)!
En esa hipótesis de rescisión unilateral voluntaria, el desertor, debe pagar una multa como pena por haber incumplido lo pactado en el boleto. Pero si bien eso, aparentemente favorece a quien deseaba cumplir (porque ahora cobra la multa), no siempre es así, ya que los perjuicios causados muchas veces, superan ese tibio resarcimiento, especialmente cuando se trata de un negocio “en cadena” con otros posteriores y está en juego la siempre estresante mudanza de la familia, compromisos contraídos, pago de otras multas, etc.
Sucede que, no se sabe por qué razón, muchos Escribanos suelen seguir la costumbre de poner como seña y multa apenas un 10 % del importe total del negocio y a veces, redondean hacia abajo…!
Hemos presenciado que, algunas veces, ese famoso 10% se torna exiguo y no alcanza para afianzar debidamente la firmeza y seriedad del negocio. No existe ley ni reglamento que limite la cifra de la seña y multa a ese mezquino importe… Sin embargo, la costumbre se impone y muchas veces, hace estragos.
Todos somos hijos del rigor y es obvio que si la multa fuere mayor, no sería tan fácil ni habitual la rescisión unilateral de los boletos.
Y ni hablemos de lo que pasa cuando el inmueble presenta un saldo adeudado al Banco Hipotecario, en cuyo caso, el precio total se integra con una fórmula mixta: una parte al contado y en efectivo (ejemplo: U$S 20.000) y también por el saldo adeudado al Banco con garantía hipotecaria (por ejemplo: de U$S 50.000 más). En esa situación, el desajuste suele ser mayor aún, ya que algunos Escribanos pretenden poner como seña y multa apenas U$S 2.000 , cifra exigua y ridícula, ya que el negocio, en el ejemplo, tiene el volumen total de U$S 70.000 !
Entonces, Estimado Cliente: si Vd. está realmente convencido y firme de que quiere hacer este negocio (sea vendiendo como comprando), EXIJA CON FIRMEZA QUE SE PONGA COMO MULTA UNA SUMA SENSIBLEMENTE SUPERIOR A ESE POBRE Y DÉBIL 10 % QUE SE ACOSTUMBRA...!
Porque, aunque en puridad y en teoría, la MULTA debería ser igual a la SEÑA, podría darse el caso y se ha dado, que la multa pactada sea sensiblemente mayor que la seña entregada. Y ello porque, a veces, existen razones fácticas justificadas que impiden entregar una seña mayor, por alguna circunstancia coyuntural.
Lo que asegura la firmeza del negocio en definitiva, es la amenaza de tener que pagar una MULTA realmente gravosa, por los “daños y perjuicios” que la rescisión pueda infringir a la contraparte.
MINIMIZEMOS LOS RIESGOS DE LA FRUSTRACIÓN, QUE LESIONA A LA GENTE QUE SE HABÍA COMPROMETTIDO SERIAMENTE !
… Y DESBARATEMOS UNA MALA Y TONTA COSTUMBRE, QUE ESTÁ ENQUISTADA EN NUESTRO MERCADO INMOBILIARIO !

Agradeceré vuestra valiosa opinión
(aunque sea diversa o en desacuerdo).- Dr. Alfredo Tortorella
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