TIPO Y VALOR DE LAS DIVERSAS GARANTÍAS DE ALQUILER

TIPO Y VALOR DE LAS DIVERSAS
GARANTÍAS DE ALQUILER

REFLEXIÓN   PRÁCTICA   nº  2  -   07.02.11           

   Dr. Alfredo Tortorella   (AQUÍ-TECHO) :

El público en general y también algunas improvisadas inmobiliarias, suelen tener una confusión grave respecto al tipo y valor de las diversas garantías que existen para afianzar convenientemente un arrendamiento.  Y lo que importa no es sólo la validez jurídica, sino también las consecuencias prácticas (psicológicas y/o patrimoniales), la buscada TRANQUILIDAD.

La ley uruguaya de arrendamientos (14.219, del año 1974) y sus modificativas posteriores, crean un sistema simple de garantías al estipular que sólo existen DOS formas básicas:

A)       DEPÓSITO en BHU.  Sólo es válido si se hace  en tiempo y forma, exclusivamente en el Banco Hipotecario y de acuerdo a los siguientes importes máximos, según el DESTINO:  a)  para “Casa Habitación”:  importe equivalente a 5 meses de la renta inicial; y b) Industria y Comercio y “Otros destinos”:  10 meses.  Atención: son importes máximos y no mínimos.

B)        FIANZA  SOLIDARIA.   Aquí es donde aparecen la diversidad mayor, que a veces, confunde.  El fiador puede ser una persona FÍSICA (familiar, amigo, empleador, un tercero cualquiera, o el mismo inquilino, cónyuge, etc.)  o puede ser una persona JURÍDICA, sea de Derecho Público (tal como la dependencia del Ministerio de Economía y Finanzas, llamada Contaduría General de la Nación, Servicio de Garantía de Alquileres) o de Derecho Privado (tal como ANDA; alguna Compañía de Seguros, o Cooperativa de ahorro y crédito, Sociedades comerciales, etc.).  En suma: el fiador puede ser una persona física o jurídica; pública o privada…

Es decir, es tan “fianza personal” la de la CGN como la del padrino de casamiento de los novios.  El arrendador y/o las inmobiliarias (cuando nos delegan o encomiendan esta labor  como gestores o administradores de arrendamientos), somos las que “elegimos y seleccionamos” a la garantía que nos merece más solvencia, seguridad y responsabilidad… y por ende, más tranquilidad.

Y para responder con solvencia a esa responsabilidad, es que debemos saber asesorar. He allí la base de nuestro Profesionalismo.

Claro que,  para ahondar más, debería escribir una nota mucho más larga. (Especialmente, para comentar los dolores de cabeza que ha provocado una patología ostensible: la venta de garantías o fianzas “truchas”, y de los medios que tiene que utilizar una inmobiliaria profesional para detectar tempranamente este duro flagelo).

Aquí hay dos problemas diversos, que surgen de esta respuesta:

¿PARA QUÉ SE EXIGE UNA GARANTÍA  DE ALQUILER?

Se persiguen estos DOS OBJETIVOS,  básicos y legítimos:

PRIMER  OBJETIVO: para asegurarle al propietario (arrendador) de que, mes a mes, percibirá en tiempo y forma (puntualmente) su renta por este arrendamiento. Por lo tanto, en caso de algún retraso o imposibilidad de pagar por parte del arrendatario (inquilino), que ese tercero fiador pague por él. Y, en el peor de los casos,  si fuere necesario un juicio por morosidad (“mal pagador”) o por algún otro motivo (rescisión de contrato por otro incumplimiento del inquilino), que el fiador termine pagando todos los gastos, impuestos y rentas adeudadas, intereses de mora, etc., además de los honorarios y gastos del juicio.

SEGUNDO  OBJETIVO:   para asegurarle al propietario-arrendador que, al final del contrato,  aún cuando éste se hubiere cumplido normal, puntual y felizmente por parte del arrendatario-inquilino,  pueda percibir y cobrar los eventuales roturas, daños y  desperfectos que pueda presentar la finca arrendada, al momento de recibirse de ella ya vacía. Claro que esos deterioros deberán exceder lo que se considera un desgaste por “uso normal”. Por lo tanto, aquí entra a jugar un alto grado de subjetivismo.

Lo que sucede a veces es que, por autorización excepcional (y permisiva) de la ley,  el tasador de los perjuicios y desperfectos es… el propio fiador!  En efecto, hemos visto varios casos en que las fiadoras institucionales, suelen estipular cifras exiguas y en algunos casos hasta risueñas (en ocasión de su tasación al inventariar) para resarcir al propietario-arrendador. Estos  abusos  por suerte no muy frecuentes,  suceden precisamente porque una de las partes del contrato (en este caso, el tercero fiador), es a la vez y simultáneamente “juez y parte” en el asunto.  Esta anomalía o desliz legal, que altera la balanza de los equilibrios contractuales, lamentablemente, se le “escapó” al  viejo legislador.

Por lo tanto, desembocamos en una triste conclusión paradójica:

“cuanto más segura es la fianza respecto al Primer Objetivo, más débil es respecto al cabal cumplimiento del Segundo Objetivo.

Hay una relación inversamente proporcional, entre la seguridad de cobro mes a mes (extendida a lo largo de todo el contrato) y la posibilidad de cobrar un resarcimiento serio y justo por los daños eventualmente acaecidos (al finalizar el contrato).

ES PENOSO QUE,  LA OBSOLETA LEGISLACIÓN (de casi 40 años) NO PERMITA QUE  SE PUEDA ADICIONAR FLUIDAMENTE AMBOS OBJETIVOS O BENEFICIOS. 

ALGUNOS INVERSORES (NACIONALES  E  INTERNACIONALES) ESPERAN ÁVIDOS UN CAMBIO POSITIVO EN ESE SENTIDO,  ANTES DE DECIDIRSE A COMPRAR INMUEBLES PARA RENTA.

TAL COMO ESTÁN LAS COSAS, SÓLO UNA INMOBILIARIA CALIFICADA Y PROFESIONAL PUEDE  ASESORAR  DEBIDAMENTE  AL  CLIENTE-ARRENDADOR: 
CONFÍE  EN   AQUI-TECHO

Se debe analizar bien cada opción (diversas garantías ofrecidas) y asesorar con ponderación al  propietario-arrendador, para que sea éste quien termine decidiendo su opción con un correcto y cabal  conocimiento de CAUSA… y también de CONSECUENCIAS.

Agradeceré vuestra valiosa opinión 

Dr.  Alfredo  Tortorella  -   @ @ @ @ @