ALTA RENTABILIDAD NETA
POR LOCACIÓN DE DEPARTAMENTOS
EN MONTEVIDEO (URUGUAY)
Dada la baja tasa de interés que pagan los Bancos, tanto en lo local, como en lo internacional (no más del 2 o 3 % anual en Dólares), surge como “BRILLANTE Y TENTADOR NEGOCIO” el comprar propiedades (especialmente departamentos) para arrendarlos y así obtener una renta mucho más suculenta que esas magras tasas de interés bancarias… e inclusive, que la mayoría de las acciones, títulos y valores que cotizan en las Bolsas.
En efecto, en Uruguay y muy especialmente, en MONTEVIDEO, se viene dando este fenómeno tan seductor.
Téngase en cuenta que alrededor del 30 % de la población de Montevideo ocupa inmuebles arrendados, tanto para vivienda, locales comerciales, oficinas, galpones y otros destinos… por lo que el espectro del Mercado es amplio y apetecible.
Abordaré aquí sólo el destino vivienda y/u oficinas. Desde hace más de un año, hay una sostenida demanda por arrendamientos de unidades cuyos precios oscilan entre los $ 10.000 y 15.000 mensuales (aproximadamente: U$S 500 a 750), lo cual posibilita que el arrendador termine percibiendo una renta NETA superior al 7 u 8 % anual, en Dolares USA… Y en casos extremos (la de precios que oscilen entre los U$S 300 y 400), hasta el 9 o 10 % anual, en una clara relación “inversamente proporcional”
Cuando digo NETA, significa: deduciendo el flamante impuesto a la renta (IRPF, implantado hace apenas 4 años), y demás gastos que gravan a la propiedad inmueble, a saber: contribución inmobiliaria, impuestos municipales, comisiones por garantías y honorarios por suscripción de contratos y los gastos operativos de la posterior administración mes a mes, etc. La suma de estas erogaciones, hace disminuir la renta nominal en un porcentaje que oscila entre el 20 y 25 %, para así transformarla en “neta” o real (definitivamente efectiva).
Nótese entonces que la “renta neta” por arrendamientos es, promedialmente superior en 3 veces (300 %) a la mayoría de los magros frutos financieros tradicionales !
Estos porcentajes no son tan fáciles de alcanzar cuando lo que se pretende arrendar es un departamento grande y nuevo (generalmente a estrenar y lujoso) en los cuales los gastos operativos y de funcionamiento mensual (expensas y demás erogaciones por mantenimiento) son muy elevados, especialmente por la variedad y calidad de sus “amenities”… Entonces, el propietario-rentista, debe conformarse con una renta neta algo menor, pero también apetecible: el 5 o 6 % anual. Claro está que, como ventajosa contrapartida, esos departamentos mantendrán en el futuro mediato su inmutable valorización y aún probable incremento (como valor venal). Además obviamente, no requerirán de las periódicas y gravosas inversiones para su mantenimiento (obras de refacción, reformas y/o actualización) en cuanto a la calidad de su funcionamiento operativo global. Entonces, este tipo de unidades “flamantes y de alta gama”, terminan siendo más redituables, pero en el largo plazo; no en lo inmediato.
Esta canasta de elementos son las variables que cada inversor deberá poner en su propia balanza, a fin de tomar una buena decisión, teniendo en cuenta también la proyección personal y singular que más priorice: ¿qué persigue con su inversión?... ¿beneficios en el mediano o en el largo plazo?
Y para esto, es imprescindible el idóneo asesoramiento de una inmobiliaria genuinamente profesional, es decir, que actúe éticamente y con conocimiento cabal de la realidad de su peculiar mercado.
En resumen, el panorama sigue siendo más alentador para el inversor que adquiere unidades de valor y porte pequeño o mediano. Esta es la opción más rentable en lo inmediato, ya que un departamento de poca dimensión (monoambiente o de un solo dormitorio), que además sea usado (pero de pocas décadas), y siempre que esté estratégicamente “bien ubicado”, tiene hoy y tendrá una firme, sostenible y apetecible demanda para el mercado de arrendamiento. La zona de su ubicación, cuando es buena, es el elemento prioritario y muchas veces decisivo, por la cercanía de los servicios esenciales, centro, shopping, locomoción, etc.
Las causas de este fenómeno: crecimiento de la demanda por arrendar unidades de poca monta, sin que haya crecido significativamente la población global del país o de Montevideo específicamente, hay que hurgarla en complejos fenómenos sociales. Sin pretensión de sociólogo, podría citar: la dispersión y atomización de las familias (por la proliferación de los divorcios), la gran cantidad de viudas o viudos que prefieren vivir solos (sin sentirse una carga para sus hijos), la temprana independización de jóvenes y aún adolescentes (a veces para estudiar en diversas ciudades; a veces, para vivir con amigos, parejas, u otros coetáneos), la localización barrial de diversos profesionales (que antaño se concentraban casi exclusivamente en la zona céntrica), etc.…
Otra razón es la SEGURIDAD que brinda un departamento, frente a una casa, obviamente más vulnerable a las amenazas e invasiones. Y también, cabe destacar el retorno de uruguayos que habían emigrado al exterior, a países en los cuales, ahora se comienza a perder (o al menos, deteriorar) la ostensible bonanza de antaño… y no todos vuelven con suficiente capital como para comprar su casa, sino que muchos deben arrendar lo que puedan.
Además, tenemos que tener en cuenta que, quien puede pagar (como arrendatario) una locación muy alta (U$S 1.000 o más por mes), quizás prefiera comprar, retirándose del mercado de arrendamiento. Y máxime cuando últimamente, varios Bancos privados y oficiales están saliendo al mercado a ofrecer cómodos y convenientes planes de financiación a 20 y más años para compra de vivienda, no sólo nueva, sino también usada, pero siempre exigiendo altos ingresos. Este gravoso requisito es el que me permite concluir que: está asegurada por varios años la apetencia de demanda por arrendar propiedades de poco y mediano valor.
Estas ventajas “tentadoras” que presenta el mercado de arrendamiento de Montevideo, también se asemejan, aunque con otras características (que no son del caso tratar aquí), a lo que sucede en Punta del Este y su formidable polo de atracción turístico-veraniego (Rocha y Canelones). Y además, también Colonia, Soriano y el Litoral termal del río Uruguay.
Y ya no tan sólo viene seduciendo a los habituales hermanos argentinos y vecinos de la Región, sino también a inversores que llegan (cada vez más) del hemisferio norte y allende el Atlántico: europeos y hasta del lejano Oriente.
INVITAMOS CALUROSAMENTE A LOS INVERSORES A RECALAR EN NUESTRAS COSTAS, QUE NO SÓLO TIENEN “BELLEZAS NATURALES Y ARENAS DORADAS” PARA OFRECER, SINO TAMBIÉN PAZ, SEGURIDAD, CORDIALIDAD Y AFECTO …
A LO CUAL, AHORA HAY QUE AGREGARLE ALGO SIEMPRE SEDUCTOR: UNA APETECIBLE Y SUSTENTABLE RENTABILIDAD, UN GENUINO VALOR, SIN DUDA !
Miércoles 26.10.11
Agradeceré vuestra valiosa opinión :
altorto@hotmail.com
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