Mercado inmobiliario :
perspectivas para 2012
Análisis del Dr. Alfredo Tortorella
· Nuestro objetivo como inmobiliaria “Profesional” es aportar la mejor información al cliente, para que tome la mejor decisión, para SUS intereses. Es nuestro deber ético y técnico a la vez. Y además, en esta era de superabundancia de información (accesible, rápida y barata), el ASESORAMIENTO GENUINO es la principal razón de ser de la inmobiliaria, porque “acercar el producto al mercado consumidor” ya ha dejado de serlo.
· En el Mercado Inmobiliario actual, las propiedades están sobrevaluadas entre un 10% y un 20% en dólares, según las zonas, franjas, antigüedad y categoría. El análisis desagregado de la situación (rubro por rubro) es tema de verdaderos profesionales (peritos) y no de quienes suelen meter perros y gatos en la misma bolsa y entonces hablan desprolijamente de “valores por metro cuadrado”… Lo complicado, no siempre se puede simplificar, sin caer en burdas y erróneas generalizaciones.
· Desde hace un par de años o más, se suele achacar el crecimiento o inflación de los precios de inmuebles a la baja del Dólar, pero ya vimos (en otras notas anteriores), que no es el único motivo y ni siquiera el principal.
· Las inmobiliarias sin rigor profesional (y con baja autoestima) compiten para captar propiedades con la única herramienta de “inflar el valor de tasación” de los inmuebles… para lograr así la autorización de venta e incorporarla a su Cartera… Sin percatarse de que, a la larga, lo único que logran con esa estratagema es perjudicar al propietario y también a si mismos… Y así se gesta el alud de la “distorsión de precios”.
· El Mercado de este año 2012 está sobreofertado de departamentos nuevos que ya no se venden con la fluidez de los dos últimos años … Y no porque no haya demanda, sino porque los precios están altos. Cuando el mercado se vuelve “revuelto y complicado”, la gente tiene miedo y cuando esto se da, esperan… y el quietismo significa estancamiento del Mercado… y para unos pocos, especulación. Además, está incidiendo mucho el alejamiento de los inversores argentinos, por los motivos de contralor fiscal y financiero que se vienen operando en la vecina orilla y son de público conocimiento.
· Pero, también sigue siendo cierto, que las propiedades inmuebles son el único lugar (o al menos, el mejor) donde se puede resguardar el capital (asegurado)… Por eso se acuñó la expresión “LADRILLO BANK”.
· Pero ojo, muchos inversores compran propiedades a valores absurdos (excesivamente caros), esperando alquilarlos, pero, después tienen que pagar expensas, impuestos inmobiliarios, IRPF, etc. … y la rentabilidad esperada, no resulta tan jugosa.
· En algunos casos, como no se logra alquilar a precios que impliquen “buena rentabilidad”, los flamantes propietarios los vuelcan nuevamente a la venta, pero de paso, pretendiendo ganar o al menos, desquitar, los altos costos operativos de ambas operaciones (duplicación de impuestos, honorarios, tasas, etc.).
· La renta por alquileres cayó mucho, sobre todo en los departamentos nuevos (a estrenar), los cuales, en general tienen gastos comunes muy altos (por los amenities incorporados), que indirectamente los termina pagando el propietario, al tener que rebajarlos de la renta nominal… de lo contrario, no se alquilan… el mercado de arrendamiento es el más genuino y transparentemente realista.
· Hoy, esa renta difícilmente supera el 5% anual neto (deduciendo todos los costos operativos, mensuales y anuales). Claro que, este guarismo sube y hasta puede duplicarse, cuando lo que se renta es una unidad usada y/o modesta y/o pequeña.
· Es por ello que, llego a la conclusión de que la RENTA NETA está en relación “inversamente proporcional” al precio o valor de compra de la unidad… Y para esto también juegan otros factores (acceso fácil al crédito para compra, etc…)
· Este año 2012 veo un negocio inmobiliario complicado con mucha incertidumbre… pero me animo a pronosticar un severo estancamiento de los precios (y quizás alguna leve baja en ciertos productos: de nivel secundario o terciario).
· Y todo esto, no deja de ser saludable, al darle un profundo baño de realismo y transparencia al Mercado.
· Y entonces, quizás, resurja nuevamente el dinamismo… que tanto bien hace a toda la Economía…Y a quienes trabajamos, sin especulaciones.-
Agradeceré vuestro comentario
altorto@hotmail.com
